REG: Property Taxation

Property Taxatoionとは…資産を売却した際に、利益が出た場合の税。

Adjusted Basis：Gainから引くことのできる経費のようなもの。Cost of Acquisition, Cost to Prepare for Use, Improvement, Depreciationを引いた後の数字を足すと、Adjusted Basisが出る。これをGainから引いてプラスだった場合、税がかかる。

（※ちなみにAdjusted Basisは会計でいうBook Valueだが、会計士と弁護士が仲が悪いため、統一されていないとのこと…）

Modified Accelerated Cost Recovery System(MACRS):Depreciationを引いた後の数字

（１）Depreciation(よく出る)

(a)主な対照は？

・５年償却：コンピューター、車、トラック、機械、設備

・７年償却：家具

(b)主な方法は？

i)200％のDouble-Declining Balance

（※税法ではstraight-line methodも使えますが、これよりもDDBの方がバンバン償却できるので、DDBの方がよい。また、Salvage Valueは考慮しない。）

ii)Half-Year Convention

Depreciationにおいて、買った年と売却の年は半分しかできない。

つまり、以下のとおりとなる。

１年目	２年目	３年目	４年目	５年目
５分の１	５分の２	５分の２	５分の２	５分の１

iii)Mid Quarter Convention

10,11,12月に40％以上買っている場合、(2)でなく(3)になる。あまりdepreciationさせてくれない。

（２）Section 179

　ＤＤＢをやる前に、Section179という数字を引くことが可能。

リミットまでの数字をDepreciationの前に引くことができる（よってＤＤＢしなくていいことも）。

（３）Real Property Depreciation

対象は？

Residental Rental: Straight-line over 27.5 years（出ない）

Non-residential: Straight-line over 39 years

(warehouse, office building…etc.)

注：土地はしない。Section179は使えない。

例：土地を除いたNon-residential Rentalにつき、８月１日に234000ドルで買った場合、39で割って単年の数字を出し、12で割って4.5をかける。買った月は半月分として計上。

（４）Section1231

Capital Assets（株、自宅等）によるGain/Lossが対象となる。

■参考：Capital Assetsではない資産は？ ・M Machinery ビジネスで使っている機械・機材 ・R Real Estate 仕事で使う不動産 　(↑この二つを足してSection 1231 Assetsという。) .C Copyright .I Inventory .A Accounts/notes receivable

Section 1231 Assetsについては、

Recaptureしたものは通常の税がかけられる(購入価格10000、減価償却後簿価6000のものが10200で売れたGainは、4000が法人税（ordinary income）、200がCapital Gain(Section 1231 Gain)となる)

※ただし、不動産が扱う土地は、Inventoryとなる。ビジネスに使っていない。

（５）Amortization（無形資産対象？）/Depletion（自然資源、出ない）

無形資産は、15年のStraight-line methodsでamortizeできる。

　対象資産：

(a)Ineligible Assets: Patents, Goodwill（会計上はamortizeできない）等

(b)Organization Cost(初年度5000ドルまで)

(c)Start-up Costs(初年度5000ドルまで)。

Personal Propertyは動産である。

（６）capital gain/losses

キャピタルアセットを売買して出た利益

保有期間が１年を超えるとlong-term,それ以下だとshort-termとなる。

（i）個人は、3000ドルまでしかDeductできない。

残りの損失は、次年度以降死ぬまでCreditとして繰り越しできる。

Personal Useの場合の売買は、Capital Lossとして認められない。

（例：２年間使った家を売却し、損失が出た場合）

(ii)法人の場合、その年はとらせてくれない。

　しかし、３年間のキャリーバックでいける。または５年のキャリーフォワードできる。

※株は実際のtrade dateで計上する。

（７）Gifts

Giftされた時のFMVとDonor Basisの価額を比べ場合分けすることが肝要（大体その後ギフトを売り払っている）。

①  FMV＞Donor Basisの時(Appreciated)

Donor BasisがBasisとなる。（売価―Donor basis）の差額がDonee Gain.

②  FMV＜Donor Basisの時（Devalued）

売価とFMV, Donor Basisを比べてさらに場合わけ。

・売価＞basisの時、（売価―basis）がGift Gain.

・basis＞売価＞FMVの時、Gain/Lossも生じない。

・FMV＞売価の時、(FMV―basis)がGift Loss。

■Donorがgift taxを払っていた場合：

Appreciation（差額）/Basisの割合を、donorが払った税額にかけ、Basisを底上げすることができる（例：basis 1000, FMV 5000, Gift Tax 500の時、basisは（1000+400）とできる）。

■ギフトはもらう側(Donee)は非課税（あげる側が課税）。

■Donee Holding Periodは、Donor’s holding Periodとなる。

（８）相続（Inheritances、死んだ人からのギフト）

■Donor Basis

①  死んだときのＦＭＶが受益者のコストとなる。

②  もしくは、AVD(Alernate Valuation Date)もできる。これは６か月目のＦＭＶも使える。　

③  ただし、②を選んだ場合、distributeされた日が６か月以内だった場合、dituributeの日のＦＭＶを使わないといけない。

■Donee Holding Period:　いつ買ったものだろうと、常にlong-termとして処理

（９）Like-Kind Exchanges(類似資産の交換)

交換に際し、Boot(モーゲージローンやお金の支払い)があれば、課税価格が変わる。

Gainの出し方：(相手のビルのFMV)＋(Boot(Mortgage loanの支払いや金)―(こちら側のビルのBasis)

Taxable Gainの出し方：GainとBootを比べ、低い方がtaxable gainとなる。

（※このため、Bootがない場合はTaxable Gainがゼロとなる。）

Basis(簿価)の出し方：(もともとのBasis)―(Boot Received)＋(Taxable Gain)

（１０）Related Party Transactions

親族間でのギフトを意味する。Giftのdevaluedと似ている。

売るさいのロスは認められない。

　↑だったらゲイン

Donor Basis  20000

　この仇だったらゲインもロスもなし

Son’s Basis 15000

　↓だったらロス

なお、親族間のみならず、50%以上のshareholderであったり、partnerやpartnershipもそうなる。Father-in-Lawは認められない。

■holding periodは、新しい所有者のもので考える。

（１１）Involuntary Conversions

（ア）立ち退き、土地の没収

　これに関するゲインは、課税されない。

実際にお金が払われてから猶予は３年。

（イ）自然災害等による破壊に対する保険　猶予は２年。

（１２）Stock Issues

■Stock Dividendsは非課税。ただし、現金にできるなら課税対象。

■Wash Sale:前３０日以内に買った株を売った際の損失、または売って３０日後にまた買った株のロスは計上されない。

■Worthless Stock:紙屑になった株は、その年の12月31日に交換または売却したものと考える。個人だったら3000ドルまで控除できる。

（１３）Sale of Home

■自宅を売った場合、50万ドルまでだったら非課税。個人だったら25万ドルまで非課税。２年間住んでいればよい。